Qui peut devenir propriétaire en 2018 ?

L’accès à la propriété, un rêve toujours plus éloigné ? Bien au contraire : la diminution des taux d’intérêt, le regain de souplesse des banques et la pérennisation de certains prêts aidés ont nettement élargi le profil type du primo-accédant en 2017. On vous explique !

Primo-accédants : un profil qui s’élargit

La période comprise entre 2014 et 2016 s’est traduite par une baisse importante et même historique des taux d’intérêt exigés par les banques pour accorder un crédit immobilier. Ce phénomène a contribué à ouvrir l’accession à la propriété à un grand nombre de jeunes ménages qui n’auraient pu y prétendre avec des taux plus élevés. Une étude Empruntis estime ainsi que le revenu mensuel moyen d’un foyer primo-accédant dans le neuf ou dans l’ancien atteignait 4 218 € en 2016, soit une diminution constatée de 4% par rapport au revenu moyen du même foyer deux ans auparavant.

Cela n’a pas empêché l’augmentation du montant moyen des prêts immobiliers. Selon la même étude, les primo-accédants se sont endettés en moyenne à hauteur de 169 476 €, soit une augmentation de 3% depuis 2013. La diminution des taux, autrement dit, a eu pour conséquence une augmentation considérable du pouvoir d’achat immobilier des ménages français !

 

Un apport en diminution notable

Outre des conditions d’emprunt plus favorables, les banques tendent également à se montrer plus indulgentes avec les primo-accédants sans aucun apport depuis deux ou trois ans : une tendance due notamment à la disponibilité plus grande du crédit, et qui fait suite à une période pendant laquelle l’absence d’apport était quasiment synonyme d’échec du projet.

Le montant moyen de l’apport constaté pour une acquisition dans le neuf ou dans l’ancien a atteint 53 828 € en 2016 : une somme qui peut paraître importante, mais qui a pourtant diminué de 15% par rapport à 2014. Cela traduit non seulement une proportion plus importante de ménages achetant leur maison ou leur appartement avec un apport faible ou inexistant, mais aussi la montée en puissance de certains dispositifs d’aide à l’accession comme le prêt à taux zéro, qui a pour effet de diminuer le montant de l’apport nécessaire.

 

Quelques chiffres-clés

Le financement d’un bien immobilier se répartit, en 2016 et en moyenne, de la manière suivante :

  • 74% du montant de l’opération fait l’objet d’un prêt immobilier classique.
  • 18% fait l’objet d’un apport personnel.
  • 8% sont apportés par un prêt aidé tel qu’un PTZ.

Source : Etude Empruntis 2016-2017

 

Prêts aidés et subventions : un rôle toujours crucial pour les plus modestes

La réforme du prêt à taux zéro intervenue en 2016 a augmenté de façon importante le montant maximal pouvant être accordé à un emprunteur éligible (jusqu’à 40% du montant de l’opération). Elle s’est également traduite par une revalorisation des plafonds de ressources, ce qui a permis à un plus grand nombre de ménages de devenir éligible à ce prêt sans intérêt particulièrement avantageux.

Conséquence : le PTZ joue, plus que jamais, un rôle prépondérant pour l’accession à la propriété, notamment dans l’immobilier neuf. Chez les acquéreurs âgés de moins de trente ans, soit typiquement les moins aisés, le PTZ a été intégré dans près du tiers des dossiers (29,61%) en 2016. À titre de comparaison, cette proportion n’atteignait encore que 15,11% en 2014.

 

À quel âge devient-on propriétaire ? Le détail par génération

Les acquéreurs âgés entre 30 et 39 ans représentent, à eux seuls, presque la majorité absolue des foyers effectuant leur premier achat immobilier : 42% des primo-accédants étaient ainsi trentenaires en 2016. Les nouveaux propriétaires âgés de moins de 30 ans ne sont cependant pas une rareté, puisqu’ils constituent plus du quart des dossiers (26%). Les quadragénaires (22%) et surtout les quinquagénaires (8%) sont quant à eux, et en toute logique, moins nombreux à acheter pour la première fois.

Les ménages en capacité d’accéder à la propriété sont beaucoup plus nombreux et diversifiés qu’il y a encore deux ou trois ans. Le contexte, en ce moment reste très favorable au lancement de votre projet ! Contactez Maisons Pierre pour une étude de dossier personnalisée.

Le groupe RBR 2020, au cœur des réflexions sur l’habitat de demain

À quoi ressemblera la maison de demain ? Quel sera le niveau d’exigence en matière de performance thermique, de qualité de l’air, d’isolation acoustique ? Autant de thèmes qui mobilisent le groupe de travail RBR 2020 depuis déjà de nombreuses années.

RBR 2020 : un groupe de travail composé de personnalités qualifiées

Depuis les accords dits du « Grenelle de l’Environnement » intervenus en 2009, tous les professionnels du secteur du bâtiment savent déjà que les normes de construction sont amenées à connaître une révolution profonde à l’horizon 2020. La « Réglementation Bâtiment Responsable 2020 », ou RBR 2020, prévoit notamment que tous les logements neufs devront, au tournant de la décennie, présenter un bilan énergétique passif ou même positif : cela signifie que la quantité d’énergie consommée par les occupants du logement (chauffage, eau chaude, électricité…) devra être couverte intégralement par une production d’énergie propre, issue de sources renouvelables (éolien, photovoltaïque, géothermie…).

Afin de relever ce défi ambitieux, un groupe de travail entièrement dédié à la réflexion sur l’avenir du secteur de bâtiment a vu le jour en 2011 à l’initiative de Philippe Pelletier, le responsable du Plan Bâtiment Durable. Il a associé dès l’origine plusieurs personnalités qualifiées telles que le Directeur de l’organisme Qualibat, Alain Maugard, ou encore le Directeur Général de Poste-Immo Christian Cléret.

Au total, près d’une trentaine d’experts et représentants du secteur composent ce groupe de travail et planchent, jusqu’à aujourd’hui, sur l’avenir du bâtiment à l’horizon 2020-2050. Après trois premiers rapports rédigés entre 2012 et 2014, l’année 2015 a connu une évolution des méthodes de travail du groupe RBR 2020 : ce dernier se scinde désormais en six sous-groupes, chacun se dédiant à l’un des aspects des logements de notre avenir.

Quel cadre légal ?

Le groupe de travail RBR 2020 fonde la légitimité de ses travaux sur l’article 4-b de la loi dite « Grenelle 1 » du 3 août 2009. Ce texte est le premier à fixer l’obligation d’un bilan énergétique passif ou positif pour les bâtiments construits « à compter de la fin 2020 ». La loi du 17 Août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, quant à elle, pose dans son article 8 le principe d’une « exemplarité énergétique et environnementale » pour les nouveaux bâtiments publics.

 

Trois grandes orientations pour concevoir la maison de demain

Le groupe de travail RBR 2020, tout au long de ses échanges, a veillé à adopter un point de vue plus large que les seuils et plafonds chiffrés de la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Ses trois grandes orientations peuvent être résumées de la façon suivante :

  • Dépasser la seule question de la performance énergétique et de la protection de l’environnement pour une approche accordant aussi une place prépondérante à la qualité de vie : inscription harmonieuse du bâtiment dans son environnement, aménagement intelligent des surfaces, sensation de confort…
  • Abandonner une conception trop coercitive des nouvelles normes thermiques au profit d’une stratégie plus intelligente et conciliante. L’idée consiste à rendre le standard RBR 2020 aussi attractif que possible auprès des futurs acquéreurs de maisons neuves ;
  • Impliquer l’ensemble des acteurs de la chaîne au sein du secteur du bâtiment. Cela inclut bien évidemment le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre, mais aussi par exemple les bailleurs sociaux, les artisans et les pouvoirs publics eux-mêmes.

 

Une conception globale du bâtiment bas carbone

Au-delà du bilan énergétique passif ou positif des futurs logements, une attention particulière est portée par le groupe RBR 2020 à leur bilan carbone, c’est-à-dire à la quantité de CO2 dégagée pour les besoins de leur construction.

Les axes de réflexion en la matière s’orientent tout d’abord vers une optimisation de la surface habitable : un seul mètre carré en moins permet d’éviter la libération d’une tonne de CO2 dans l’atmosphère sur l’ensemble de la vie du bâtiment ! La même réflexion conduit aussi par exemple à privilégier dans certains cas une rénovation sur une destruction suivie d’une reconstruction, avec une économie potentielle de 300 kg de CO2 par m² rénové.

Bien loin des anciennes techniques et habitudes du secteur du bâtiment, le groupe de travail RBR 2020 ambitionne de revoir entièrement la conception actuelle du logement type, pour mieux l’inscrire dans son environnement.

RBR 2020 : une réglementation thermique toujours plus ambitieuse

Le renforcement des normes de performance thermique des bâtiments devrait atteindre son aboutissement d’ici quelques années seulement, avec l’entrée en vigueur de la RBR 2020 (Réglementation Bâtiment Responsable). A quoi faut-il vous attendre et comment anticiper cette évolution ?

RBR 2020 : vers l’avènement du bâtiment à énergie positive

Les normes de la future RBR 2020 vont apporter une évolution majeure dans les techniques de construction. Pour n’en retenir que l’essentiel, la réglementation va imposer que tous les bâtiments neufs deviennent parfaitement autonomes ou « passifs » en énergie. Il faudra, autrement dit, que le logement ne consomme pas plus d’énergie qu’il n’en produit, voire même qu’il produise davantage que ses besoins. Ces nouveaux « bâtiments à énergie positive », ou BEPOS, devraient éliminer ou fortement limiter toute dépendance à des énergies fossiles grâce à des sources d’énergie renouvelable tels que la pompe à chaleur, l’éolien ou le photovoltaïque.

Rappelons que les accords dits du « Grenelle de l’Environnement », en 2009, ont fixé des objectifs ambitieux au secteur du bâtiment en vue de lutter contre le réchauffement climatique. Dès 2020, il était prévu d’atteindre une consommation d’au moins 20 % d’énergies renouvelables dans les bâtiments. A l’horizon 2050, les émissions de dioxyde de carbone doivent être divisées par quatre.

 

Quelles normes concrètes ?

La Réglementation Bâtiment Responsable 2020 se décline dans une série d’indicateurs clés. Les constructeurs, à compter d’une date restant à déterminer – mais qui sera probablement fixée au 1er janvier 2021 – devront veiller à respecter ce nouveau cahier des charges.

  • La consommation d’énergie liée au chauffage devra être inférieure ou égale à 12 kWh par mètre carré et par an. Comme c’est le cas avec la RT 2012, ce plafond sera susceptible d’être modulé à la hausse dans les régions françaises les plus froides ;
  • La consommation totale d’énergie du logement devra être inférieure ou égale à 100 kWh par mètre carré. Notez que ce volume d’énergie, en apparence généreux, inclut non seulement le chauffage mais aussi l’eau chaude, la cuisson et l’électricité nécessaire pour faire tourner tous les appareils de la maison ;
  • La consommation totale d’énergie, enfin, devra être couverte en totalité par une production énergétique renouvelable comme la géothermie ou le photovoltaïque. On parlera de « bilan passif » si la consommation et la production se compensent exactement, et de BEPOS si la production dépasse la consommation.

 

RT 2012 et RBR 2020, quelle différence ?

La RT 2012 se focalise sur un seuil minimal de consommation énergétique pour le bâtiment, en fournissant des orientations pour le choix du système de chauffage ou encore de l’isolant. La RBR 2020 met quant à elle davantage l’accent sur la capacité de production du bâtiment à partir d’énergies renouvelables pour parvenir à un bilan passif ou positif.

 

Quels matériaux et équipements ?

Les exigences de la RBR 2020 en matière de consommation énergétique, et notamment de chauffage, imposeront le choix de matériaux isolants particulièrement performants. Des produits de nouvelle génération voient d’ores et déjà le jour et donneront aux constructeurs l’arsenal nécessaire pour optimiser l’isolation des maisons (briques à haute performance, hourdi isolant, toit végétal…).

En plus des matériaux, de nouveaux équipements tels que des vitrages à effet climatisant (capables de chauffer ou de se refroidir) et des volets intelligents (qui suivent l’orientation du soleil) pourront aussi réduire l’empreinte énergétique globale du bâti. Côté chauffage, les futurs propriétaires pourront compter par exemple sur des poêles à bois à conduit échangeur triple paroi (idéal pour mieux diffuser la chaleur) ou encore sur des pompes à chaleur à la fois plus efficaces et économes en électricité.

 

Quel est le coût d’une maison conforme à la RBR 2020 ?

Comme ce fut déjà le cas avec l’entrée en vigueur de la RT 2012, l’intégration des normes de la RBR 2020 dans le cahier des charges des constructeurs et promoteurs devrait se traduire par une hausse du coût à l’achat. Ce sacrifice financier sera toutefois compensé par une facture d’énergie réduite à sa plus simple expression.

Vous souhaitez faire construire votre maison ? Pour optimiser la valorisation de votre bien, renseignez-vous dès maintenant sur les nouvelles normes thermiques qui rentreront en application au tournant de la prochaine décennie !