Le prêt conventionné : un dispositif méconnu d’accession à la propriété

Le prêt immobilier conventionné n’a pas la notoriété qu’il mérite : sans exigence d’apport et sans condition de ressources, il vous permet d’obtenir un taux d’intérêt compétitif et a de nombreux autres avantages. Qu’est-il nécessaire de retenir à son sujet ?

Qu’est-ce qu’un prêt conventionné ?

Comme son nom l’indique, le prêt conventionné ne peut être signé qu’auprès d’un établissement bancaire ayant signé une convention avec l’Etat. En pratique, quasiment tous les grands réseaux proposent aujourd’hui ce type d’emprunt.

Strictement réservé à l’acquisition d’une résidence principale, le prêt conventionné est accessible à tous les emprunteurs de nationalité française. La durée de remboursement, négociée à titre individuel avec la banque, est libre dans une fourchette très large comprise entre 5 et 30 ans, sachant qu’une clause peut prévoir le rajout de 5 années supplémentaires (soit 35 ans au total).

Le prêt conventionné se distingue d’un prêt immobilier classique par son taux d’intérêt réglementé, qui dépend de la durée du prêt (voir ci-dessous), mais aussi par des avantages moins connus comme une diminution des frais de notaire et le droit à une allocation d’aide personnalisée de logement (APL). À la différence du prêt à l’accession sociale, qui est l’une de ses variantes, le prêt conventionné n’est soumis à aucune condition de ressources : même des foyers ayant un bon niveau de revenu peuvent donc y prétendre.

 

Pour quel type de projet ?

Un prêt conventionné est, en principe, toujours conclu pour l’acquisition d’une résidence principale. Cette dernière peut être acquise dans le cadre :

  • De l’achat d’un bien immobilier ancien (maison ou appartement) ;
  • De l’achat d’un terrain et de la construction d’une maison individuelle neuve ;
  • De la réalisation de travaux dans certains cas particuliers (amélioration de l’accessibilité dans un logement de moins de 10 ans, amélioration de la performance énergétique dans un logement antérieur au 1er juillet 1981…).

Des exceptions vous permettent de mettre temporairement en location un bien financé par un prêt conventionné. C’est notamment le cas s’il s’agit d’un logement que vous serez amené à occuper à votre départ à la retraite ou à votre retour d’un pays étranger : vous pourrez alors le louer au préalable jusqu’à six années.

Quelques chiffres-clés

  • 105 000 prêts conventionnés ont été souscrits au total en 2015 ;
  • Moins de 1 500 de ces prêts affichaient un taux d’intérêt variable ;
  • 35,1 % des dossiers traités concernaient l’acquisition d’un logement neuf. Source : Société de Gestion du Fonds de Garantie de l’Accession Sociale (SGFGAS.).

 

Quel taux d’intérêt ?

Le taux d’intérêt d’un prêt conventionné est réglementé et régulièrement mis à jour. Fixe ou variable, il dépend de la durée de remboursement pour laquelle l’emprunteur a opté : le taux, sans surprise, sera d’autant plus attractif que le prêt est de courte durée. Depuis le 1er février 2017, il s’élève au minimum à 2,90 % pour un prêt conventionné de moins de douze ans (taux plafond de 2,3 % + 0,60 % de marge pour la banque) et au maximum à 3,35 % pour un prêt de plus de vingt ans (taux plafond de 2,75 % + 0,60 % de marge pour la banque).

Si vous présentez un bon profil, le taux d’un prêt conventionné sera typiquement un peu plus élevé que ce que vous pouvez espérer avec un crédit immobilier classique. Vous pouvez compter, en contrepartie, sur des frais de notaire moins élevés grâce à une exonération de taxe de publicité foncière sur la garantie hypothécaire du prêt.

 

Un prêt cumulable avec d’autres formes de financement

Il est parfaitement possible de faire du prêt conventionné seulement le « dernier étage » de votre dossier de financement, puisqu’il est compatible et cumulable avec de nombreux autres dispositifs d’aide à l’accession à la propriété comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt à l’accession sociale (PAS) ou encore le 1 % logement pour les salariés. À vous d’étudier avec votre banquier ou votre courtier la combinaison qui vous fera économiser le maximum d’intérêts !

 

Souple et assez facile à obtenir, le prêt conventionné n’est pas toujours la solution de financement la plus pertinente mais peut s’avérer précieux pour débloquer une situation et viabiliser un projet !

5 points-clés à vérifier avant de souscrire un prêt relais

Le prêt relais est un outil précieux, puisqu’il vous permet de procéder à l’achat de votre nouveau logement – et donc de ne manquer aucune opportunité – sans avoir encore vendu votre bien actuel. Mais il doit pas moins être manié avec précaution !

1 – Quel est l’état d’avancement de la vente de votre bien ?

Outre qu’il puisse influer sur le montant que la banque acceptera de vous prêter (voir ci-dessous), l’état d’avancement de la vente de votre logement actuel est souvent un bon indicateur pour juger de la pertinence d’un prêt relais.

En règle générale, il est fortement déconseillé de vous lancer dans une telle aventure si vous n’avez même pas encore mis en vente votre bien : songez qu’entre le premier contact avec une agence immobilière, la signature du mandat de vente et la publication de la petite annonce, plusieurs jours voire semaines peuvent s’écouler. Ce temps perdu pèsera lourd pour un prêt relais qui ne peut dépasser un an, prolongeable une fois !

 

2 – Quel est le montant que la banque accepte de vous prêter ?

La sélection de la banque la plus compétitive pour votre prêt relais peut notamment se baser sur le montant que l’établissement est prêt à vous accorder. Les prêts relais les moins généreux s’élèvent le plus souvent à 50 ou 55 % de la valeur estimée de votre maison ou de votre appartement : une prudence de la banque qui s’explique souvent par le degré d’avancement très précoce de la mise en vente (mandat de vente qui vient d’être signé, etc…).

À l’inverse, les meilleurs dossiers peuvent faire pencher la banque en votre faveur, et vous permettre d’obtenir jusqu’à 70 ou 75 % de la valeur du bien. Il s’agit d’un montant assez courant lorsqu’un compromis de vente a déjà été signé avec un acquéreur intéressé.

 

3 – Franchise partielle ou totale ?

Le choix d’un prêt relais avec franchise partielle ou totale a une importance qu’il ne faut surtout pas négliger. Dans le premier cas, vous n’aurez bien sûr à rembourser le capital emprunté qu’après la vente de votre maison, mais vous devrez entretemps payer chaque mois les intérêts sur cette somme.

La franchise totale fonctionne différemment, puisqu’elle vous permet de différer non seulement le remboursement du capital mais aussi celui des intérêts. Sachez toutefois que cette option vous reviendra plus cher au final puisque les intérêts, non immédiatement payés, s’ajoutent au capital dû et génèrent ensuite eux aussi des intérêts. Quelle que soit votre préférence, veillez à faire un choix éclairé.

 

4 – Le banque vous viendra-t-elle en aide en cas de difficulté ?

La souscription d’un prêt relais n’est pas anodine. Si vous échouez à vendre votre bien dans les temps, vous devrez malgré tout rembourser la somme empruntée. Si vous craignez que votre logement sera difficilement vendable, eu égard à ses particularités ou encore à un secteur peu porteur, mieux vaut vous assurer dès la signature que la banque dispose des ressources nécessaires pour venir en aide si les choses tournent mal.

Lorsque le compromis de vente se fait attendre, vous devez pouvoir compter sur un conseiller bancaire avec lequel vous avez un bon contact. Ce professionnel, en coordination avec l’agence immobilière, saura vous fournir de bons conseils mais aussi activer des solutions d’urgence si l’échéance se rapproche et passe sous le seuil psychologique des trois mois.

 

5 – Quelles sont les modalités prévues en cas d’échec de la vente ?

Il est important de prévoir le pire dès la négociation de votre crédit relais, et de vous enquérir de la position de votre banque en cas d’échec de la vente. Certains contrats de prêt relais se montrent en effet très créatifs en la matière : plutôt que d’exiger bêtement le remboursement d’une somme que vous n’avez pas et d’engager un contentieux, certaines banques admettent par exemple de repousser l’échéance de quelques mois (notamment si le bien conserve une chance sérieuse de se vendre).

D’autres pourront vous accompagner dans la transformation de votre prêt relais en un crédit immobilier de long terme, que vous pourrez financer en trouvant un locataire à défaut de trouver un acquéreur !

 

Le prêt relais est une formule de financement stressante par nature, mais n’est pas une solution à rejeter d’emblée. Souscrit en connaissance de cause et avec toutes les précautions d’usage, il peut être un tremplin vers le bien de vos rêves !

Prêt épargne logement : est-ce vraiment intéressant ?

Vous envisagez l’achat de votre résidence principale à long terme ? La souscription d’un plan épargne logement (PEL) vous permet de bénéficier, au bout de quatre ans d’épargne, d’un prêt à taux réglementé pouvant atteindre jusqu’à 92 000 € ! Voici les principaux atouts de ce dispositif.

Qu’est-ce qu’un prêt épargne logement ?

Le prêt épargne logement est un prêt immobilier à taux réglementé. Pour en bénéficier, il est nécessaire de souscrire au préalable un plan épargne logement et d’y verser une épargne régulière, bloquée pendant au moins quatre ans. À l’issue de cette première phase d’épargne, le titulaire du compte a la possibilité de conserver son PEL – et de l’utiliser comme un produit d’épargne – ou au contraire de le clôturer. Dans ce dernier cas, il dispose d’une année pleine pour faire valoir son droit à prêt épargne logement.

L’ouverture d’un plan épargne logement est une possibilité ouverte à n’importe quel membre du foyer. Un parent est également autorisé à ouvrir et alimenter un PEL pour le compte d’un enfant mineur.

Notez qu’un prêt épargne logement peut aussi être obtenu via l’ouverture d’un compte épargne logement (CEL) : ce produit d’épargne nécessite un versement initial minimum de 300 €, suivis de versements d’au moins 75 € par an.

 

Pour quel type de projet ?

Un PEL peut notamment s’appliquer sans difficulté à l’acquisition d’une maison individuelle neuve et de son terrain, mais aussi à un achat dans l’ancien. Le droit à prêt, enfin, peut aussi être consommé pour la réalisation de travaux dans votre logement actuel.

Il est, dans tous les cas, obligatoire que le prêt concerne votre résidence principale si votre PEL a été souscrit depuis le 28 février 2011. Si vous détenez un plan plus ancien, ses conditions sont plus souples et vous permettent d’envisager un investissement locatif sous certaines conditions.

Quelle référence juridique ?

Les conditions d’application du prêt épargne logement sont détaillées par les articles L315-1 et 2 du Code de la construction. Ces articles vous permettront notamment d’obtenir une meilleure idée des projets pouvant être financés par cet intermédiaire.

 

Le PEL : quel montant ?

À l’issue de la période d’épargne, un prêt épargne logement peut vous être alloué pour une somme maximale de 92 000 €. Il s’agit toutefois d’un maximum théorique, et le montant de votre futur prêt va dépendre du total des intérêts générés par votre plan à sa dernière date anniversaire.

Ce total est multiplié par un coefficient de 2,5 : le résultat obtenu correspond au montant maximal des intérêts que vous aurez à payer sur votre prêt. En associant ce montant à la durée souhaitée de remboursement (entre 2 et 15 ans, au choix) et au taux d’intérêt applicable (voir ci-dessous), vous obtiendrez après une simulation l’emprunt maximal auquel vous pouvez prétendre.

Si le prêt s’élève au minimum à 5 000 €, sachez par ailleurs qu’une « prime d’Etat » vient augmenter le montant total. Cette prime est plafonnée à 1 000 € et s’élève, pour les PEL souscrits depuis le 1er février 2015, à 50 % des intérêts acquis sur le plan. La part n’est que de 40 % sur les plans souscrits entre 2011 et 2015.

 

Quel taux d’intérêt ?

Le taux d’intérêt applicable à votre futur prêt épargne logement dépend exclusivement de la date à laquelle vous avez souscrit votre plan. Les plus anciens plans, souscrits entre le 1er août 2003 et le 31 janvier 2015, sont également les moins intéressants puisqu’ils sont associés à un taux de 4,20 %, très peu compétitif au vu des taux actuels du marché.

Les taux réglementés du prêt épargne logement ont toutefois commencé à décliner : depuis le 1er août 2016, les nouveaux plans épargne logement vous donneront droit, à l’échéance, à un prêt au taux de 2,2 % : soit potentiellement une excellente affaire si les taux remontent d’ici là !

Si vous envisagez l’achat d’une résidence principale d’ici quelques années, la souscription d’un plan épargne logement et son alimentation régulière constituent donc un pari sur l’avenir : tout dépend de l’évolution des taux d’intérêt du marché d’ici là !

 

Le prêt épargne logement vous permet d’emprunter un montant conséquent à un taux réglementé qui peut s’avérer très favorable ! N’hésitez donc pas à l’inclure dans un dossier de financement.